发布于：山西省

不动产登记实务中，欧博abg持生效的法律文书申请登记的业务类别频次多、风险大、要求高。此类业务可以适用于单方申请登记和依嘱托登记两种登记方式。《不动产登记暂行条例实施细则》第19条详解了依申请和依嘱托不动产登记在审核要点上和其他一般登记业务有所不同。生效的法律文书虽然可以替代登记原因证明文件，但还需重点把握判决结果导向和对不动产登记的指导深度。

在不动产登记实务中，持有效的法律文书如何办理登记？应注意哪些注意事项？审核时有哪些要点和难点？笔者对此谈谈自己的看法。

登记启动时的审查要点

单方申请需根据文书结果研判。按照法律规定，虽然申请人可以凭人民法院、仲裁委员会的生效法律文书单方申请不动产登记，但这并不意味着申请人可以绕过原不动产权利人。这是因为，法律文书的结果未必直接指向不动产权属，而可能是双方民事合同的违约责任请求。只有在义务人拒不履行法定义务，权利人申请强制执行以保证自己的权利实现后，人民法院等有权机关才会向登记机构下达协助执行文书。诸如“坐落于XX处的不动产登记在张三名下”的表述,是持生效法律文书单方申请的标准情形。

能否随意改变启动方式。《民法典》第229条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”从法律意义上讲，物权在文书或者决定生效时就已经登记完成。那么，在法律文书生效的同时，登记机构能否按嘱托登记流程，欧博官网将单方申请登记的内容直接写入不动产登记簿呢？这就又涉及国家“先税后证”的有关征管规定。

依据《契税法》第11条中“纳税人办理土地、房屋权属登记，不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息”的规定，依嘱托登记直接将登记信息写入登记簿的方式，不仅存在偷逃税费的风险，而且还会增加后期税收征管的难度。为优化营商环境，有的地方在政府推动下建立了司法、税务、登记协作互助机制，人民法院在处置涉诉不动产时，产生的税费依法优先从拍卖、变卖价款中扣除，有效解决了税费征缴难题。

查封登记时效性和成功率应纳入启动审核。查封登记对时效性要求最为严格，不动产登记机构依嘱托即时将登记内容写入不动产登记簿的事项，对于申请人来说，就是在争分夺秒保护自己的合法财产权益。传统的受理方式是，人民法院等有权机关将书面材料送达不动产登记机构（若送达法院和待处置不动产不在同一地区，也可由异地法院委托不动产所在地法院送达）。简单地说，欧博就是谁先送达谁生效。

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例如，山东省邹城市通过两种方式解决了此类问题。一是依托邹城市政务服务网，将查封登记受理端前置于人民法院。二是利用山东省“一网通办”不动产登记平台，以申请人“单点登录、全国漫游、无感切换、线上审核”的连线模式，开展异地代收服务，打造了持生效的法律文书申请不动产登记“零空间距离”服务模式，有效提升了涉诉财产保全的成功率和时效性。

实务审核中的疑难点

如何认定法律文书生效。在登记实务审核的过程中，如何认定申请人提供的法律文书已经生效是常见的疑难点。《不动产登记操作规范（试行）》规定：“申请人提交的人民法院裁判文书、仲裁委员会裁决书应当为已生效的法律文书。提交一审人民法院裁判文书的，应当同时提交人民法院出具的裁判文书已经生效的证明文件等相关材料，即时生效的裁定书、经双方当事人签字的调解书除外。”法律文书的生效日期既不是文书的签署日期，也不是送达日期，而是随着上诉权、抗诉权等二次诉讼救济权利消灭后形成的法定日期。

例如，一审民事判决书的生效日期是在送达后15日的上诉期届满日的次日，民事调解书的生效日应是双方当事人签收日。也就是说，欧博娱乐法律文书的生效日期是随着人民法院的审判活动依法产生的，法院审判活动是否结束只有法院掌握。因此，人民法院出具的裁判文书已经生效的证明文件是必要材料。这里需要解释一下终审程序。终审是人民法院对该案件的最后一级审判，上诉人的诉讼救济权利已经行使完毕，无需提供生效的证明文书，终审结束文书即生效。

法律文书并非必定指导不动产登记。法律文书生效是不动产登记符合受理条件的前提。登记实务中，还应充分研判法律文书对登记的指导深度。登记风险往往隐藏在对法律文书判决结果的审核过程中，判决结果可以指导登记机构对不动产自然状况和权利状况的目的认定，以代替登记原因证明材料使用，但判决结果要清晰、明确，符合单方申请的情形，非必要不得对不动产进行物理或者功能的分割。当然这种判决也是法院基于案情整体的考量，判决目的也未必在于指导不动产登记，但是登记人员还是应该凭借积累的经验，以严谨的态度尽到审慎审查的义务。

处置权基于人民法院产生。在登记实务审核中，登记人员会经常遇到送达的法院或文书案号并非标的物查封法院或同一案件，那么标的物处置权的认定是基于什么依据呢？

2004年2月，最高人民法院、原国土资源部、原建设部联合印发的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定，“国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查”。看似登记机构只要向送达法院提出了审查建议，就可以依嘱托继续执行，但笔者认为此项决定值得商榷。

依据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》的规定，执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结法院负责处分查封财产，由此可以看出，处置权基于人民法院产生，同一法院的不同案件应在法院内部自主调节，不影响法院对标的物的处置权。因此，同一法院即使送达的文书案号不是首封案号，登记机构在提出审查建议的同时，也不应终止执行协助事项。同理，非查封法院在标的物处置权上存在瑕疵，需要按照相关法律规定进行案件移送，登记机构应要求送达法院提供案件移送执行函后再受理相关登记业务。

总之，在国家“放管服”改革大背景下，不动产登记机构不要过度依赖生效的法律文书的判定，应秉承依法依规、独立履行登记职责的原则，准确把握登记审核要点和难点，尽到审慎审查的义务，保护申请人物权安全。同时，以提升服务水平为目标，严把程序、优化流程，从服务规范化、审核智能化、运行信息化上加大投入，确保不动产登记准确高效、规范有序。

作者单位：山东省邹城市自然资源和规划局

《中国不动产》2022年第4期

i自然全媒体

作者：黄德州 王永伟 刘 翔

供图：黄俊飞

编辑：黄俊飞

审定：李军晶

以上文章不代表本官微观点

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2021年《中国不动产》

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