证券时报记者 吴家明

在深圳，香蜜湖一直是老牌的豪宅区。其实，除了光鲜亮丽的豪宅，香蜜湖也是深圳中心城区里潜在城市更新面积最大的区域之一，改造的呼声此起彼伏却命运多舛，而这种反差正引起市场重视。

从过去的娱乐城，到现在集豪宅、旧住宅小区、美食城、产业园等多种物业形态于一身的片区，整个香蜜湖却在某种程度上成为“低产出区”。无论对于决策者、开发商还是普通市民，处于深圳中心城区的香蜜湖都是一块“宝地”，未来究竟是成为超级豪宅区、金融街还是文化高地？香蜜湖也有着属于自己的城市更新样本。

香蜜湖的前世今生

在那个还不知道什么叫“欢乐谷”的年代，香蜜湖娱乐城为老一代深圳人留下了一连串快乐的回忆，只是这种盛况已经成为往昔的回忆，但香蜜湖还是率先打破了大家的“豪宅”概念。

香蜜湖，地处深圳福田中心地段，曾是深圳市“五湖四海”景点之一。在拥有豪宅“标签”之前，香蜜湖其实是远近闻名的娱乐城。

1985年8月，香蜜湖中国娱乐城开业。落差35米的水上双环过山车为当时世界之最。上世纪80年代，香蜜湖曾风靡深港两地。可以说，在那个还不知道什么叫“欢乐谷”的年代，香蜜湖娱乐城为老一代深圳人留下了一连串快乐的回忆。

如今，这种盛况已经成为往昔的回忆，香蜜湖已经淹没在围绕的豪宅中，若不是架在静谧的香蜜湖上的过山车轨道，人们几乎忘记了这个娱乐城以及它辉煌的过去。2011年，被称为“中国主题公园鼻祖”的香蜜湖中国娱乐城在一片唏嘘声中黯然落幕。因为多年的闲置，如今的香蜜湖娱乐城变得安静萧条，儿童乐园内已是杂草丛生，仍旧保留的一些游乐设施上锈迹斑斑。

东西横穿的红荔西路将香蜜湖片区分为南北两边，北边的娱乐城已经关门拒客，而围绕着香蜜湖已竖起不少“豪宅”，南面的美食城、汽车城和少量的写字楼，则成为香蜜湖片区所剩无多的公共场所。

的确，以香蜜湖为中心向外辐射，香蜜湖周边奠定了豪宅聚集地的基础。在1997年之前，人们印象中的豪宅一般是指别墅，但香蜜湖东海花园的诞生打破了这个概念，小高层建筑同样跻身豪宅行列，接下来的香蜜湖1号、水榭花都、熙园更成为深圳新式豪宅的代表。而在香蜜湖南区，美食城已经成为香蜜湖另一座地标。

可以说，如今的香蜜湖留给深圳市民最为深刻的印象就只剩下豪宅与美食城。

身在豪宅区却命运多舛

既位于城市中心区，又贴有豪宅区的“标签”，更有着“高大上”的前景，香蜜湖特别是北区的房价自然也是水涨船高，香蜜湖还成为深圳中心城区里潜在城市更新面积最大的区域之一，但更新进程却并不如预期般顺利。

根据《深圳市福田区国民经济和社会发展第十三个五年总体规划纲要》，福田将构建“一核两廊三带”的空间格局，香蜜湖特别是美食城片区将打造深南益田金融带中重要的产业支撑节点，以金融街及其延伸区域为核心，打造深圳金融的“新名片”、“新地标”以及现代高端服务业集聚基地。区政府将推动香蜜湖片区规划编制和开发建设，释放香蜜湖片区现状土地，扩充金融载体容量，形成以商务办公、商业为主的城市综合功能，同时打造低密度的综合人文活力街区。

既位于城市中心区，又贴有豪宅区的“标签”，更有着“高大上”的前景，香蜜湖特别是北区的房价自然也是水涨船高。家家顺研究中心统计数据表明，2015年香蜜湖片区的二手房均价为每平方米59989元，2016年香蜜湖片区的二手房均价就达到了每平方米88505元。记者调查发现，香蜜湖水榭花都、熙园等小区目前二手房挂牌价甚至超过每平方米13万元。

资料显示，福田区可建设用地53.9平方公里，已建成52平方公里，仅剩不足2平方公里，最大的地块是香蜜湖以及河套地区。因此，香蜜湖反而成为深圳中心城区里潜在城市更新面积最大的区域之一。“高大上”的前景定位，让香蜜湖常常成为市场讨论的焦点，但更新进程却并不如预期般顺利。

其实，对于开发商而言，香蜜湖的吸引力不言而喻。记者调查发现，香蜜湖片区已经集中了为数不少的发展商项目，可以说是深圳集中品牌发展商最多的地方之一，包括万科、特发、金地、东海、中海、港中旅、鸿荣源都有项目在此。

而如今，深圳各个片区都将借助城市更新的力量发展，香蜜湖也不例外。记者在香蜜新村调查时发现，虽然是老旧小区但环境依旧整洁，天健地产和莱蒙旗下的水榭地产已经进驻该小区。当地居民陈先生告诉记者，从2015年开始开发商就开始征集旧改签名，但目前仍未有进一步的动作。不过，小区里几乎没有业主放卖自己的房子，似乎也在某种程度上看出旧改进程已有所眉目。此外，香蜜二村这个超过20年楼龄的老社区，也曾因为一纸拆迁公示而热闹起来，但现在依旧没有任何改造的动作。在香蜜二村附近，华泰小区的更新也是命运多舛，从2012年确定新世界地产作为华泰小区旧改实施主体以来风波不断，到现在旧建筑物才被推平。

如果说老旧小区摇身一变就成“10万+”的豪宅，改造还算相对有“盼头”，香蜜湖娱乐城、美食城、汽车与家居建材城等地块的更新似乎就更为复杂，这或许与土地规划性质难以确权有关。

就在去年，香蜜湖美食城一度传出要被改造的消息，更爆出商户租金说涨就涨的事件，但随后证实香蜜湖美食城并未列入当时已公布的城市更新计划内，现在美食城内的商铺仍在照常营业。记者查阅资料时发现，如今香蜜湖南区的美食城、汽车城、家居建材城所占据地块的规划功能，仍是综合旅游用地或旅游度假及游乐用地，但美食城、高级会所、赛车场、汽车城、建材城将这块规划功能为旅游用地的地块慢慢蚕食成饮食、运动、汽车、建材等多种混合交杂的业态。根据相关规定，综合旅游用地只可用于与旅游相关的项目开发，不可用于住宅等与旅游无关的房地产项目开发，但随着香蜜湖片区旅游项目的颓败，其“旅游”的功能也基本丧失。

此外，香蜜湖娱乐城当年是泰国正大集团与深圳特发集团共同出资建设，当时是为支持特区建设，股权各占50%。衰落之后，十几年来对于改造总是意见不能统一，利益诉求及矛盾不可避免，也增加了改造的难度。

对于这样的局面，业内人士指出主要还是要依靠深圳规土委调整规划功能。据悉，地块要变更功能，需要开发商出具规划方案上报给区政府，再交至市规土委，相关政府人员与专家会对此进行讨论，若通过则需向社会进行公告和征求意见。不过，去年年底深圳公布了16个重点发展区域，福田区的保税区和梅林——彩田片区成功入围，却没有看到香蜜湖的身影。

沉睡的香蜜湖：

旅游还是豪宅？

让香蜜湖的南区和北区豪宅连成一片，或许是一些开发商的终极目标，但如今香蜜湖仍在“沉睡”，地产开发商们的“豪宅梦”仍未能实现，豪宅光环下的香蜜湖更新之路或许还是漫漫长路。

对于香蜜湖片区的规划，各方争论已久。而在高房价的深圳，兴建更多的高档小区，让香蜜湖的南区和北区豪宅连成一片，或许是一些开发商的终极目标。

上海易居房地产研究院发布的2016年《一线城市豪宅市场研究报告》指出，2016年国内一线城市豪宅累计成交接近2万套，同比增长44%。值得关注的是，2016年四季度，一线城市豪宅成交均价为每平方米97152元，达到有史以来最高位，与2015年第四季度均价每平方米76526元比较，同比增幅达27%。从具体城市来看，上海成交套数占比52%，占据全国豪宅市场近半壁江山，其次是深圳，占比达到29%。美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，今年香蜜湖片区的万科新项目会比较吸引眼球，估计万科香蜜湖的项目能成为2017年深圳楼市的风向标之一。

早在2013年，市场就曾传出香蜜湖南区将发生变化，现有的美食城和汽车城等临时建筑将统一规划成新的豪宅区，再建5至10个“水榭花都”，南区和北区豪宅将连成一片，将成为深圳规模最大、档次最高也最值钱的商品房住宅片区。甚至有消息指出，有开发商和地块的产权拥有者探讨合作事宜，欲将规划方案上报给深圳市规土委，计划将这块功能属性为旅游用地的地块，变更为商品房住宅功能。对此，深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺曾在微博上呐喊：请还我香蜜湖！邓志旺直言，“这么好的位置，如果做成私人住宅太可惜了，深圳可利用的土地资源本来就短缺。”

不过，从目前情况来看，在香蜜湖片区法定图则未发生改变之前，地产商们的“豪宅梦”仍将不能实现。

现在的香蜜湖片区，在产业上或许是一个“低产区”，但未来这里将会进行城市更新变成高附加值产业区。无论是深圳金融街，还是豪宅区，或是文化高地，对于香蜜湖的未来，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，香蜜湖的本质不应该是金融，而应该是文化，是足以代表深圳创新之都特色的文化集大成地带。

对于香蜜湖的开发模式，有业内人士也提出可以参考深圳的另一“豪宅区”华侨城。如今，华侨城片区既有豪宅，又有大量的公共设施，能保证高档住宅的私密性，多元化的居住需求才能使区域得到更好的发展，华侨城就是一个公共区域与豪宅区结合得很好的片区，过度进行住宅开发将剥夺香蜜湖的公共资源。

在开发商眼里，香蜜湖是“豪宅梦”实现的地方；在决策者眼里，改造香蜜湖还存在不少障碍；在普通市民眼里，香蜜湖却是充满记忆的宝地。如今，香蜜湖大部分片区仍在“沉睡”，豪宅“光环”下的香蜜湖前景虽然很美，但更新或许还是漫漫长路。

在拥有豪宅“标签”之前，香蜜湖其实是远近闻名的娱乐城，只是这种盛况已经成为往昔的回忆。无论对于决策者、开发商还是普通市民，处于深圳中心城区的香蜜湖都是一块“宝地”，是将南北片区连成一片成为超级豪宅区，还是成为代表深圳创新之都特色的文化地带，香蜜湖未来该走向各方？