《民法典》第229条能产生物权变动效力的“法律文书”种类及实务要点

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引言：2022年10月18日，“中国裁判文书网”发布《张慧、甘肃银行股份有限公司兰州市中央广场支行等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书》（案号：最高法民终215号），最高法院在该案中认为，人民法院确认《房屋买卖合同》有效的判决，并非对案涉房屋的权属的确认，不具有物权变动效力，购房人根据该判决请求确认其对房屋享有所有权，不予支持。

本文结合《民法典》、相关司法解释、最高法院案例、最高法院民一庭的观点，对于能够引起物权变动的“法律文书”进行梳理、分析，供读者朋友参考。

一、法条分析

《民法典》第229条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书导致物权（本文仅指不动产）设立、变更、转让或者消灭的，自“法律文书”生效时发生效力。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第7条规定，人民法院、仲裁机构在分割共有不动产案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为《民法典》第229条所称的“法律文书”。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年12月23日修正）第26条规定，不动产等财产权拍卖成交或者抵债后，该财产的所有权和其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。

以上法条，需重点掌握的内容包括：

01. 人民法院、仲裁机构作出的能够产生物权变动（本文仅指不动产权变更）的法律文书仅包括判决书、裁决书、调解书；人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，属于民法典第229条所称的“法律文书”。除此之外，根据上述法律规定，其他法律文书不能产生物权变动效力。

02. 具有物权变动的“法律文书”须经依法作出，欧博且已生效。

03. 具有物权变动的“法律文书”的内容须包含改变原有物权关系的内容，这点非常重要，这也是判断一份法律文书能否产生物权变动效力的关键。

04.基于上述“法律文书”产生物权变动的时间为该“法律文书”生效时；不动产权拍卖成交或者抵债后，所有权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。

05. 根据上述“法律文书”产生的物权变动，通常不是基于原权利人的意思表示，而是在无原权利人意思表示甚至是在法律有意识排除原权利人意思表示的情况下发生；这种物权变动方式遵循的不是一般性的物权公示原则，而是基于法律的直接规定，因而除非法律另有规定一般不必进行登记或者交付即可产生物权变动效力。

上述规定亦是人民法院释法说理、作出裁判的法律依据，实践中深刻理解非常重要。

二、唯有“形成性”法律文书具有直接产生物权变动的效力

01. 人民法院、仲裁结构作出的判决、裁定、调解文书，分为给付性、确认性和形成性三种；其中，只有形成性法律文书才能直接导致物权变动。

给付性法律文书通常存在于给付之诉中，内容表现为负有履行义务的当事人应当履行原已存在的义务，当其不履行法律文书确定的义务时，权利人有权申请强制执行。这类法律文书不包含“改变原有物权关系”的内容，仅将既存的法律关系进行裁决，使其具备执行力。

确认性文书通常存在于确认之诉中，内容表现为对某种权利或法律关系以及事实存在与否进行宣告。这类法律文书亦不包含“改变原有物权关系”的内容。

由于给付性法律文书和确认性法律文书只是确认某种民事法律关系是否存在，或者使当事人履行某种特定义务，并不涉及民事法律关系的变动，法律亦未赋予其形成力，因此不具有物权变动的法律效力。

形成性法律文书是指变动或者消灭当事人之间原来存在的没有争议的民事法律关系的法律文书，通常存在于形成之诉（变更之诉）中，但也可能存在于确认之诉或者给付之诉过程中。分割共有财产的法律文书属于形成性法律文书。形成性法律文书，既包括形成性判决书、形成性裁定书（比如执行裁定），欧博娱乐亦包括形成性调解书。其通过改变现存法律关系以实现新法律状态，具有明显的“改变原有物权关系”内容。

02. 形成性法律文书能够直接为当事人创设或者变动物权，具有直接产生物权变动的法律效力。

法律赋予这类法律文书形成力，能够直接产生物权变动效力，比如，离婚诉讼中确定当事人一方享有某项不动产的判决、分割不动产的判决、使原所有人回复所有权的判决即属于设权、确权的形成性法律文书。

这类设权或者确权判决书、裁决书、调解书本身具有与登记、交付（移转占有）等公示方法相同的效力，由此产生的物权变动，除法律另有规定外，一般无须另外进行一般的物权公示即可直接发生法律效力。

需要强调的是，在裁判后果的法律效力上，调解书与判决、仲裁裁决没有本质区别，至少在当事人之间应具有相同的法律约束力、执行力和强制力。

03. 举例：不动产抵债后，其所有权自执行法院“以房抵债裁定”送达承受人时起转移。

参考案例：（2019）最高法民再219号

文书节选：一审法院在执行该院生效调解书确认奥达美公司欠东大公司工程款债务10811200元及其利息债权的过程中，于2016年5月20日作出（2015）鞍执字第00162号执行裁定书，裁定将案涉房屋作价抵偿奥达美公司欠东大公司的债务，并明确房屋所有权自该裁定送达东大公司时转移，之后于5月23日向东大公司和奥达美公司送达该裁定。…… 东大公司在一审法院于2016年5月23日向其送达以物抵债裁定时取得诉争房屋所有权。占有不是房地产物权变动的生效要件，张志国以其按照其与奥达美公司之间的以物抵债协议的约定占有诉争房屋为由，主张其取得该房屋的所有权，没有法律依据，本院不予支持。…… 在诉争房屋因东大公司在执行程序中取得所有权后，有关该房屋的执行程序已经基本终结。…… 对于已经执行的标的并不能决定是否应当回转至执行前状态。具体就本案而言，张志国提起案外人执行异议之诉并不能将已经执行归东大公司所有的诉争房屋回转为奥达美公司所有（供张志国申请执行）；二审法院判决不得执行诉争房屋，并不能改变该房屋已经执行由东大公司所有的事实状态。张志国在诉争房屋的执行已经基本终结后，欧博allbet提出执行异议和执行异议之诉，不符合法律和司法解释的规定，一审法院应不予受理。一审法院不当受理张志国提起的案外人执行异议之诉，二审法院进一步支持张志国的诉请而没有首先从程序上严格依法审查并裁定驳回其起诉，适用法律错误，本院予以纠正。

04.形成性法律文书与在形成之诉过程中形成的法律文书是两个不同概念。

形成性法律文书可能形成于形成之诉过程中，亦可能形成于确认之诉或者给付之诉过程中。比如，当事人请求人民法院或者仲裁结构确认离婚协议、离婚调解协议效力的确认之诉中，人民法院、仲裁结构根据夫妻双方的请求及意思表示，制作的以夫妻间分割房屋等共同财产为内容的调解书，即属于形成性法律文书。

三、“以物抵债调解书”和“以物抵债协议”均不具有直接引起物权变动的效力

01. 以物抵债调解书只是对当事人之间以物抵债协议的确认，其实质内容是债务人用以物抵债的方式来履行债务，并非对物权权属的变动。故不应认定以物抵债调解书能够直接引起物权变动。

参考案例：（2020）最高法民再233号

最高法院认为，并非人民法院作出的所有法律文书均能够直接引起物权变动，案涉基于以物抵债作出的（2015）南民初字第1372号民事调解书主文确认案涉房屋系袁小东、邓常英购买，归邓常英所有；但是，该调解书作出时，案涉房屋仍登记在债务人（原权利人）吴娟名下，未经变更登记尚不能被认定为债权人袁小东、邓常英的共有财产；袁小东、邓常英因离婚纠纷就该房屋的分配（规邓常英所有）对外不能产生物权变动的效力，邓常英依据（2015）南民初字第1372号民事调解书主张其已取得案涉房屋所有权，不能成立。

02. 以物抵债协议不属于法律规定的能够产生物权变动效力的“法律文书”，因而不具有物权变动效力。

裁判观点：在以房抵债法律关系中，如果当事人不履行以房抵债协议，协议相对方可向法院申请强制其履行交付和办理过户登记的义务；但是，在双方当事人未按以房抵债协议办理相应的登记过户手续时，房屋的所有权并未发生转移。

参考案例：（2020）最高法民申6769号

最高法院认为，以物抵债协议以消灭金钱债务为目的，物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，与基于商品房买卖合同而产生的物权期待权具有基础性区别，在完成不动产法定登记之前，以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对购买不动产的物权期待权。主要理由有三：第一，以物抵债协议当事人不具有购买不动产的意思表示，即便签订了商品房买卖合同，其基础也是以物抵债，法律关系未发生实质变化，如果商品房买卖合同未能履行，抵债受让人仍然可以主张原债权；第二，公示公信原则是物权变动中的一项基本原则，物权期待权缺乏公示，应严格限制《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的适用范围，不宜扩大解释；第三，抵债受让人享有物权期待权损害债权平等原则，已到清偿期的债权人对债务人的一般责任财产有平等受偿权，如果赋予抵债受让人物权期待权，能够排除强制执行，则导致当事人自行确认并签订清偿协议的债权优先于经过司法机关确认并采取执行措施的债权受偿，扰乱债权清偿顺序，损害债权平等受偿原则。

四、判令交付不动产的判决，属于给付性法律文书，而非形成性法律文书，不具有直接产生物权变动的效力

参考案例：（2021）最高法民申2770号

最高法院认为，人民法院作出的交付不动产等裁判文书本质上属于给付性法律文书，不具有直接导致该不动产物权变更的法律效果；所以，当事人认为此裁判文书具有变更物权效力，并进而主张排除对涉案房产的执行，依法不能成立。

五、给付性、确认性判决书、调解书生效后，当事人未向不动产登记部门进行产权变更登记，不产生物权变动效力

民法典第232条规定，处分因人民法院、仲裁机构的法律文书、继承或者合法建造等方式享有的不动产物权，依法需要办理登记的，未经登记不发生物权效力。

民法典第209条第1款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力；第214条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；第232条规定，处分依照本节规定享有的不动产物权。

如前所述，确认性判决书、调解书不具有直接产生物权变动的效力，只有当事人向不动产登记部门进行产权变更登记后才能发生物权变动效力。

裁判观点：确认性调解书不产生物权变动效力，当事人虽可根据确认性调解书向不动产登记部门申请房屋的产权变更登记，但是，在房屋未办理产权登记的情况下，仍不能认定当事人为房屋的所有权人。

参考案例：（2021）最高法民申1888号

最高法院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条第2款规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主，其目的是为了解决业主身份的认定问题，从而为业主生活共同体的稳定，乃至于业主自治的代表性和合理性奠定可操作的基础和前提；但根据《中华人民共和国物权法》第9条（即民法典第209条）的规定，除非具有法定的情形，不动产物权的变动未经登记不发生效力，也即“可以认定为业主”并不等于承认其当然享有该专有部分的所有权；案涉房屋至今未办理预售合同备案登记、预告登记或产权登记，不能据此认定再审申请人为所有权人；虽然六盘水中院（2014）黔六中民初字第7号民事调解书确认再审申请人为案涉房屋的业主，且该调解书已经发生法律效力，但《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第七条规定的“调解书”是指能够导致物权设立、变更、转让或者消灭的形成性调解书，而上述调解书属于确认性调解书，再审申请人根据该调解书所享有的权益仅是可以据此向不动产登记部门申请案涉房屋的产权变更登记，在案涉房屋未办理预售合同备案登记、预告登记或产权登记的情况下，仍不能认定再审申请人为案涉房屋的所有权人。

六、公证书不能产生物权变动的法律效力

如前所述，根据现行法律规定，能够引起物权变动的法律文书并不包括公证书，因此，公证书不能产生物权变动的法律效力。

最高法院民一庭在《民事审判实务问答》（2021年7月版）中认为，我国法律并未规定通过公证能够发生物权变动的效力，故即使该公证书已经载明了该房屋所有权变动的内容，但在未到相关不动产登记机构办理权属变更登记的情况下，不能取得该房屋的产权。

七、本文小结

01. 《民法典》第229条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第7条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第26条等规定，是人民法院审理此类案件的法律依据。熟知这些规定有助于释法说理、依法裁判。

02. 在给付性、确认性和形成性法律文书中，唯有形成性法律文书具备改变原有物权关系的内容及法律赋予的形成力，故唯有形成性法律文书才能产生物权变动效力。

03. 人民法院、仲裁机构作出的能够产生物权变动效力的法律文书，仅包括形成性判决书、裁决书、调解书；人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，属于上述法律文书。除此之外，其他法律文书不能产生物权变动效力。

04. 基于上述“法律文书”产生物权变动的时间为该“法律文书”生效时；不动产权拍卖成交或者抵债后，所有权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。

05. 除法律另有规定外，这种物权变动的方式遵循的不是一般性的物权公示原则，而是基于法律的直接规定，因而不必进行登记或者交付即可产生物权变动效力。

06. 形成性法律文书与在形成之诉过程中形成的法律文书是两个不同概念；形成性法律文书可能形成于形成之诉过程中，亦可能形成于确认之诉或者给付之诉过程中。

07. 以物抵债调解书和以物抵债协议均不具有直接引起物权变动的效力。

08. 判令交付不动产的判决，属于给付性法律文书，而非形成性法律文书，不具有直接产生物权变动的效力。

09. 给付性、确认性判决书、调解书生效后，当事人未向不动产登记部门进行产权变更登记，不产生物权变动效力。

10. 公证书不能产生物权变动的法律效力。